La contabilità del condominio deve obbedire a quanto esposto dall’art 2423 del Codice Civile. L’articolo si riferisce alla redazione dei bilanci societari ma è questa l’impostazione che deve essere data anche a quelli condominiali. Ad affermarlo è la sentenza 1379 del tribunale di Cosenza del 15 giusto 2021.
I criteri del rendiconto condominiale
Secondo la dottoressa Guaglianone che ha sentenziato sulla causa in questione, il registro di contabilità deve essere compilato applicando il criterio di cassa, lo stato patrimoniale invece deve essere predisposto per criterio di competenza.
La soluzione proposta è il criterio “misto” ovvero per cassa e competenza. Nella sentenza si legge:
La redazione del rendiconto condominiale deve seguire i criteri previsti dall’articolo 2423 Codice civile in materia di bilancio della società, per il quale è prevista, appunto, la predisposizione di diversi documenti contabili, gli stessi che deve presentare l’amministratore
Giudice: Guaglianone Giuditta Antonella
Principio di cassa
Questa impostazione prevede di indicare solo le entrate e le uscite effettive nel corso dell’anno.
Principio di competenza
Questa impostazione stabilisce di registrare le diverse voci all’attivo ed al passivo nel periodo a cui queste si riferiscono. È indifferente la data dell’incasso o dei pagamenti.
Criterio misto
La sentenza specifica che i principi di cassa e di competenza devono essere applicati entrambi nella presentazione del consuntivo condominiale.
le stesse voci dovranno necessariamente essere riportate in entrambi i documenti, ma nel primo compariranno solo le somme effettivamente transitate nel conto corrente condominiale e nel secondo tutte le somme che sarebbero dovute entrare ed uscire dal conto, a prescindere dal fatto che i movimenti ci siano stati oppure no
Giudice Guaglianone sentenza 1379
La sentenza di basa sull’art. 1130 bis del CC in cui si comprende che i criteri di competenza e di cassa possono essere applicati entrambi, senza che si escludano a vicenda.
Altre sentenze sul rendiconto condominiale
Quella citata non è certo la prima sentenza su una materia tra le più frequenti nelle cause di ballatoio. Una tra le più rilevanti è la sentenza n. 21802 del 13 novembre 2019 del Tribunale di Roma.
… per essere valido, il rendiconto deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifica le spese sostenute. Inoltre deve essere intelleggibile onde consentire ai condomini (i quali generalmente non hanno conoscenza approfondita di come un bilancio debba essere formato e letto) di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite atteso che tale ultimo requisito, come si desume dagli artt. 263 e 264 cpc che prevedono disposizioni applicabili anche il rendiconto sostanziale, costituisce il presupposto fondamentale perché possano essere contestate, appunto, le singole partite. Invero, il rendiconto non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi ma un atto con il quale l’obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti sì che vi siano delle regole minime che devono essere rispettate.
Giudice: Ghiron Roberto
Il giudice del Tribunale di Roma conferma che il rendiconto consuntivo deve essere realizzato con il principio di cassa, escludendo ogni altra possibilità:
“Il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l’inserimento della spesa fa pertanto notato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va notato in base alla data dell’effettiva corresponsione. La mancata applicazione del criterio di cassa (Cass 10153/11) è idonea a inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio. In particolare, non rendendo intelligibile voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino non si evidenzia la reale situazione contabile. Pertanto laddove l’assemblea abbia provato un consuntivo (che deve essere, come detto, un bilancio di cassa) che non sia improntata a tali criteri e viola quindi, i diritti dei condomini, lo stesso potrà essere dichiarato illegittimo (Cass. 10153/11). Il criterio di cassa, in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza, consente infatti di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune. Laddove il rendiconto sia redatto, invece, tenendo conto sia del criterio di cassa che di competenza (cioè indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distoglierle fra loro) I condomini possono facilmente essere tratti in inganno se non sono chiaramente e separatamente indicate le poste”
Giudice: Ghiron sentenza 21802 – 2019
Riconciliazione bancaria
Il giudice fa un preciso riferimento alla pratica della riconciliazione bancaria, ovvero il controllo tra le movimentazioni registrate dall’amministratore e quelle che appaiono sul conto corrente condominiale.
“Il criterio di cassa consente altresì di fare è un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto corrente bancario intestato al condominio. A ciascuna voce di spesa deve corrispondere un prelievo diretto a mezzo assegno o bonifico sul o dal conto corrente condominiale”.
Il riparto dettagliato
La sentenza continua a specificare come devono essere presentate le varie parti che costituiscono il consuntivo. Si sofferma sull’importanza del riparto e dell’elenco spese e di come devono essere riportate le voci che li compongono.
“per consentire ai condomini di valutare il bilancio, l’amministratore dovrà indicare di rinviare ad ogni condomino un elenco delle spese sostenute (con data e causale dell’importo) già diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua, riscaldamento eccetera), l’indicazione delle quote incassate dei condomini e quelle ancora da incassare, l’indicazione delle spese ancora da sostenere, le eventuali rimanenze attive (fondi, combustibile ed altro) ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico”.
Specifica inoltre che se il rendiconto condominiale non dovesse essere realizzato secondo le linee che il giudice ha così dettagliatamente descritto, potrebbe determinare l’illegittimità del bilancio.
La nota integrativa
È bene comprendere anche una stampa che possa confrontare il preventivo con il consuntivo, oltre alla nota sintetica, in modo da poter riportare in modo chiaro il saldo del conto corrente, dei fondi e la lista dei condomini morosi. LA nota sintetica viene considerata un valido ausilio per tutti i condomini per consentirgli di comprendere a fondo il bilancio condominiale.
“la nota esplicativa e idonea a rendere e dotti i condomini in particolare delle numerose questioni giudiziarie pendenti”.
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