L’amministratore, che sia un condomino o un professionista, potrebbe doversi confrontare con i morosi. Esistono diverse azioni che si possono compiere nei confronti di chi non paga le spese condominiali.
Andiamo a definire le procedure da adottare nei confronti dei condomini in ritardo con i pagamenti delle rate condominiali.
Come si costituiscono le morosità
Il debito nei confronti dei condomini viene generato contestualmente all’emissione delle rate condominiali, approvate o meno che siano dall’assemblea.
Specifichiamo che l’amministratore ha facoltà di emettere rate anche senza approvazione dell’assemblea. L’emissione di rate, indicandone la data di scadenza, è un’operazione che genera immediatamente un debito verso il condomino. Soprattutto per le rate di acconto, quelle emesse prima del preventivo, possono essere richieste per ovviare ad una condizione di scarsa disponibilità sul conto corrente, a fronte di pagamenti urgenti.
Per poter essere considerato un moroso, è sufficiente che il condomino non saldi, entro la scadenza, la rata emessa dall’amministratore. Non vengono indicati limiti minimi di tempo, per cui anche un solo giorno di ritardo può essere bastevole a diventare moroso.
Come deve comportarsi l’amministratore
L’obbligo di affrontare le morosità, deriva da quanto specificato all’art. 1129:
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.
Codice Civile
Vediamo che è riportato un rimando all’art. 63 che recita:
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
Disposizioni per l’attuazione del codice civile
Concludendo, l’amministratore è tenuto ad attivarsi per recuperare i crediti del condominio, ovvero richiedere di saldare le rate emesse. Unica esclusione considerata è essere autorizzato dall’assemblea a non procedere nei confronti del debitore.
Nulla vieta di procedere direttamente con un decreto ingiuntivo ma si possono considerare diverse fasi, cominciando da un sollecito bonario. Come abbiamo letto, l’amministratore può agire senza consultare l’assemblea, consigliamo di interpellarla solo prima di procedere ad avviare una pratica legale.
Azioni da intraprendere nei confronti di chi non paga il condominio
Innanzitutto va identificata con certezza la rata non saldata, anche solo in parte. È quindi necessario attribuire correttamente le registrazioni degli incassi dei condomini. A tal fine si può utilizzare il dettaglio rate e incassi 👇
Da qui si rileva che il residuo corrisponde all’importo non versato a saldo della rata. Questi importi generano dei crediti nei confronti del condominio o, vista sotto un’altra ottica, un debito del condomino nei confronti del condominio (ricordiamo quanto già indicato su come considerare la contabilità condominiale).
Sollecito bonario
La prima operazione da intraprendere, è generare un sollecito con il quale si chiede, in via bonaria, il saldo del dovuto. Il sollecito, per maggiore chiarezza e trasparenza, deve riportare il quadro complessivo dei versamenti, di come sono stati attribuiti e delle rate dovute.
È consigliabile riportare: gli estremi del conto corrente, una data di riferimento, un tempo utile per procedere ai pagamenti ed un estratto conto personale.
Sollecito e diffida
Se anche il tentativo precedente non produce risultati, è possibile proseguire con una linea morbida e generare ulteriori solleciti. Si consiglia di inviare i solleciti, dal secondo in poi, con una raccomandata o equivalente.
Le comunicazioni successive possono contenere messaggi differenti ma devono riportare gli stessi dati, ovvero indicare sempre quali sono le rate non saldate. Se nel tempo che intercorre tra il primo ed il secondo sollecito, il condomino ha provveduto a saldare una rata ma non tutte, si può inviare una nuova richiesta che evidenzi lo stato aggiornato dei pagamenti.
Come ultima spiaggia sulla via della richiesta bonaria, si può trasmettere un sollecito che avvisa dell’intenzione di procedere per vie legali per la riscossione del debito. La pratica legale del decreto ingiuntivo è il passo definitivo oltre cui non è possibile procedere nei confronti di chi non paga il condominio.
Decreto ingiuntivo
Si tratta di un ordine di pagamento emesso da un giudice. L’amministratore può procedere in autonomia per via telematica o rivolgersi ad un legale. Gli importi per le spese della pratica andranno a sommarsi al debito dovuto.
Il condomino che lo riceve ha 40 giorni di tempo per l’opposizione, ovvero dimostrare le sue ragioni (ad esempio aver pagato regolarmente). Se non produce dei giustificativi, il decreto diventa definitivo. Questo significa che il condominio potrà procedere a pignoramento.
Dilazione
Una strada intermedia tra il sollecito e il decreto ingiuntivo è cercare un accordo, questo deve consentire al condominio di recuperare il pregresso ed al condomino una facilitazione di pagamento: la dilazione.
È preferibile procedere in questi termini perché, se si riesce a risolvere in questo modo, si evitano lungaggini e costi dovuti all’intervento del giudice. Se l’accordo non viene rispettato, rimane sempre la possibilità di procedere al decreto ingiuntivo.
L’operazione contabile è semplice, è del tutto simile alla produzione di un preventivo. I versamenti mancanti vengono segnati come ricevuti e contestualmente, verranno prodotte rate per il totale del debito, frazionate in più soluzioni aventi importi più facili da saldare.
Ad esempio, il debito di 1000€ può essere richiesto con 10 rate da 100€ anzi di 2 da 500€. Le nuove rate possono comprendere scadenze oltre la data di termine del bilancio ma questo non esclude che venga prodotto un conguaglio anche per il debitore.
Obblighi dell’amministratore
Come abbiamo visto nel riportato art. 1129, l’amministratore è tenuto a recuperare il dovuto da chi non paga il condominio, entro 6 mesi dalla chiusura del bilancio. Questo non significa che deve ottenere l’importo in 6 mesi ma che deve attivarsi per il recupero, entro tale termine temporale.
Si ricorda che per le attuale normative (alla data di pubblicazione di questo articolo), non è possibile il pagamento in contanti per importi superiori a 2000€.
Chi non paga il condominio, dando per certo che possa essere sollecitato o raggiunto da decreto ingiuntivo, verrà chiamato a saldare. Ma se non lo fa, cosa succede a tutto il resto della compagine condominiale?
Le faccende si complicano perché la giurisprudenza si divide tra il principio di natura solidale (1314 CC) o parziaria (1123 CC). Questo significa che ci sono 2 scuole di pensiero che divergono diametralmente. Una afferma che tutti i condomini sono chiamati a pagare quel che non viene versato da alcuni. Altra versione intende che chi non risulta moroso, non deve preoccuparsi dei debiti altrui.
Dovrebbe fare ordine la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n° 9148/2008 in cui conferma la correttezza del concetto di parziarietà. In altre parole, il condomino virtuoso non coprirà il dovuto di chi non paga il condominio.
Arcadia ti viene in aiuto
Avrai sempre la possibilità di tenere sotto controllo la situazione tra rate ed incassi, quindi rilevare le morosità. Da qui potrai emettere automaticamente i solleciti, realizzati con modelli personalizzabili, ed inviarli tramite il canale che riterrai più opportuno.
Potrai ottenere solo un estratto conto che riporterà la situazione dettagliata di versamenti e rate o procedere ad inviare un sollecito, potendo scegliere se utilizzare il modello per il primo, il secondo, il terzo, ecc. o farlo generare in automatico.
Grazie ai nostri workflow puoi impostare le operazioni da seguire per le pratiche legali, esattamente come accade per la gestione degli interventi in condomino.
Nel caso tu gestisca la divisione di spese tra proprietario ed inquilino, potrai richiedere rate ad entrambi, per la parte di competenza. Nel caso un inquilino non provveda a versare le quote condominiali, puoi emettere un sollecito ed inviarlo automaticamente in copia conoscenza al proprietario.
Il residuo da pagare sarà indicato in modo chiaro ed inequivocabile, al fine di escludere qualsiasi dubbio di attribuzione.
Gestire le pratiche sulle morosità non è piacevole ma con Arcadia è più semplice, anche grazie all’integrazione di Condominio DOC che ti mette a disposizione migliaia di riferimenti giuridici dedicati al condominio, accessibili tramite un motore di ricerca interno.