Proseguiamo la serie dedicata alle funzioni che ampliano i servizi offerti ai condomini. Questa volta ci occuperemo delle dichiarazioni fiscali per il condominio e come l’amministratore può ricavarne vantaggio.
Gli obblighi fiscali in capo all’amministratore di condominio
L’amministratore è tenuto alla comunicazione dei dichiarativi fiscali per il condominio. Tale obbligo è espresso nell’art. 1130 che recita ai punti 5 e 6:
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.
Il primo punto esprime chiaramente il concetto che è onere dell’amministratore provvedere ad eseguire gli adempimenti fiscali. Abbiamo riportato anche il punto 6 su cui torneremo più avanti ma cominciamo ad anticipare che compilare i dichiarativi fiscali senza avere i dati certi dei condomini, è cosa impossibile.
Quali sono gli adempimenti fiscali previsti per l’amministratore di condominio?
- Certificazione Unica dei fornitori;
- Quadro AC;
- Modello 770;
- detrazioni fiscali;
- rendite condominiali.
Il registro anagrafico del condominio
Arcadia consente di riprodurre l’anagrafica condominiale e tutti i ruoli presenti in condominio, esattamente come si presentano nella realtà. Non ci piacciono le approssimazioni, ancora di più perché il Codice Civile prevede esattamente questo: dati esatti.
Ad esempio, se una unità immobiliare è occupata una comodatario, questo dovrà essere il ruolo con cui inserirlo in anagrafe condominiale. Non si deve approssimare ad “inquilino” perché non lo è, ricopre una figura giuridica differente.
Un ottimo software deve dare la possibilità di creare tutti i ruoli necessari, determinare quali di questi devono essere considerati per le convocazioni, ecc. Con Arcadia tutto questo è possibile.
Come produrre le certificazioni e come trasmetterle
Sostanzialmente le dichiarazioni fiscali per il condominio possono essere effettuate con 2 modalità distinte:
- Le produce e le trasmette l’amministratore
- L’amministratore si avvale di un intermediario incaricato
Nel primo caso, l’amministratore tramite le credenziali rilasciate dall’Agenzia delle Entrate, può trasmettere direttamente le dichiarazioni, previa compilazione tramite software gestionale o utilizzando le procedure previste da Fisco Online o dal Desktop Telematico.
Nel secondo caso incarica un CAF o un commercialista per l’invio in sua vece, a cui trasmetterà tutti i dati necessari per l’elaborazione.
In entrambi i casi è sempre l’amministratore il responsabile della correttezza della trasmissione e della veridicità delle dichiarazioni, anche se si avvale di un intermediario. In pratica, se il commercialista sbaglia qualcosa nell’invio, è sempre l’amministratore che deve verificarne l’operato e richiedere di intervenire con i correttivi previsti.
Compilazione e trasmissione delle certificazioni da parte dell’amministratore
Arcadia consente una elaborazione immediata delle dichiarazioni fiscali per il condominio. Le operazioni sono intuitive, possono essere effettuate le operazioni correttive e relative comunicazioni, applicare e memorizzare le impostazioni desiderate in modo semplice.
Il tempo richiesto per l’elaborazione è davvero risibile ed è sempre possibile produrre le relative stampe. Altro vantaggio è dato dal controllo immediato di tutti i dati necessari. Ad esempio, nel caso non sia presente un codice fiscale o dei dati catastali, il programma avvisa immediatamente e non consente la creazione dei tracciati, evitando che vengano comunque rifiutati dall’AdE.
Al termine, le certificazioni per cui è prevista la compilazione di un tracciato, possono essere inviate direttamente dall’amministratore se in possesso delle credenziali rilasciate dall’Ade. Ricordiamo che l’amministratore è uno dei soggetti abilitati all’invio delle dichiarazioni fiscali per il condominio (Risoluzione 10/E dell’Agenzia delle Entrate).
Compilazione e trasmissione delle certificazioni da parte dell’intermediario
Nulla vieta che nonostante l’obbligo in capo all’amministratore, questo si possa avvalere di altro professionista per compilare e trasmettere le dichiarazioni fiscali per il condominio.
Anche in questo caso si troverà vantaggio ad utilizzare un software gestionale in grado di inviare tutti i dati utili alla compilazione. Il commercialista o il CAF sarà così in grado di poter procedere alla preparazione ed invio delle dichiarazioni, potendo contare su un controllo avvenuto a monte sulla correttezza dei dati ricevuti.
Ricordiamo che l’amministratore dovrà nominare il CAF o il commercialista sub Responsabile al Trattamento dei dati dei condomini. A seconda di cosa prevede l’atto di nomina dell’amministratore, potrebbe essere necessario darne informazione ai condomini e/o richiederne l’autorizzazione (art. 28 comma 2 del GDPR).
Dichiarazioni fiscali complesse, procedure semplici
Anche per le certificazioni più complesse come quelle del Superbonus o cessione del credito a fornitori o altri soggetti, possono essere generate da un software Gestionale. Arcadia consente di creare i tracciati previsti per ogni procedura, trasferire il credito a soggetti terzi, predeterminare i beneficiari della detrazione, ecc.
È possibile impostare in modo completo tutta la dichiarazione fiscale, evitando di dover integrare i dati manualmente sul sito dell’AdE. Trattandosi di importi notevoli, è meglio ridurre al minimo la possibilità di errore onde evitarne le conseguenze.
La realizzazione del programma dedicato alle detrazioni fiscali è stato realizzato in collaborazione con General contractor che hanno saputo darci indicazioni precise per ottenere una pratica completa in ogni suo aspetto (documentale compreso).
I vantaggi per l’amministratore
Anche in questo caso, come per gli articoli precedenti, possiamo identificare nell’onere sulle dichiarazioni fiscali per il condominio, anche un’opportunità. In questo caso è ancora più semplice quantificare il vantaggio.
Se l’amministratore si rivolge ad un commercialista per l’elaborazione delle dichiarazioni fiscali, grazie ad Arcadia può tagliarne il costo per il condominio. Questo vantaggio può ricedere sui condomini che di certo apprezzeranno il risparmio, considereranno maggiormente professionale l’amministratore in grado di elaborare in autonomia i dichiarativi, anche perché ricade tra le sue incombenze.
In alternativa, nel preventivo può inserire un compenso specifico per l’elaborazione di tali pratiche. Cogliamo l’occasione per ricordare che:
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
art. 1129
Rimane comunque il vantaggio di poter intervenire immediatamente sulle pratiche che risulteranno essere incomplete o su cui fare delle modifiche. Potendo operare in autonomia l’amministratore potrà apporre i correttivi in tempi brevissimi, contrariamente a chi si rivolge ad altri professionisti che potrebbero non intervenire tempestivamente.
Altro vantaggio è di poter accogliere le indicazioni, anche tardive, dei condomini che indicano un altro soggetto come beneficiario del credito fiscale. Se la comunicazione giunge dopo l’invio della certificazione ma prima del termine ultimo di presentazione, sarà possibile modificarla, accogliendo la richiesta che altrimenti potrebbe rimanere insoddisfatta.
La procedura richiede pochi minuti e la soddisfazione del condomino durerà ben più a lungo, contribuendo a migliorare la considerazione nei confronti dell’amministratore.
